• 存量改造時代下,百聯資控有了這些最新的思考

    2020-12-29 21:14:00

    出品/聯商網&搜鋪網

    編輯/希文

    城市更新日新月異,與城市息息相關的商業地產,在經歷了規模化擴張后,迎來平穩發展,尤其在疫情的沖擊影響下,企業的擴張變得愈發理性和成熟。

    當主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換,在這個關鍵時刻,一些專注于存量改造更新的企業看到了這一歷史機遇,也有了更加深入的思考和體會。

    2020年3月,上海百聯資產控股有限公司(以下簡稱“百聯資控”)首度公開發行其專注研究城市更新領域書籍——《喚醒》穿越歷史,邂逅經典,以上海中心城區的八個存量老建筑的修繕改造實例,全面記錄了對于存量項目改造的心路歷程。

    對百聯資控而言,在市場競爭激烈的當下,如何看待目前的存量市場?又如何通過自身的優勢,在城市存量更新領域這條賽道中脫穎而出?是一個值得探討的命題。

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    推動城市存量改造蓬勃發展

    濃縮中國百年商業發展史的上海,見證了大量歷史建筑的煥新升級,同時,城市更新的腳步從未間斷。從2019年開始,上海便探索“政企合作、市區聯手、以區為主”舊區改造新模式,進入2021年,上海城市更新勢必再提速,從中又能找到哪些新的機會點?

    以上海為例,百聯資控旗下多個存量項目已更新完成,比如四川中路133號(原卜內門洋行)、光復路127號(四行倉庫光三分庫)、楊樹浦路147號(原馬登倉庫)等項目,百聯資控賦予了這些有著近百年歷史的老建筑以全新的生命,推動城市存量改造商業生態圈的蓬勃發展。

    百聯資控CEO程大利告訴《聯商網》,“通過這些案例,希望喚醒城市的記憶、建筑的歷史與文化底蘊,喚醒人們心中的那份感激,及對老舊建筑文化的崇敬,使其繼續被傳承并發揚光大。百聯資控也想通過一個個具體的存量改造項目,為實現上海城市更新更高質量發展,貢獻綿薄之力。”

    程大利表示,得益于百聯集團的支持,百聯資控基于資本平臺和商管平臺所搭建的業務鏈已初具規模,同時已經形成了從前期創意設計、中期開發管理以及后期運營管理的業務模式閉環,具有得天獨厚的優勢。

    其透露,在存量項目的開發升級之外,百聯資控還兼顧增量項目的開發拓展,力爭不斷擴大資產管理規模,為區域經濟發展注入新的活力,以達到實現資產增值、促進城市更新和升級的發展目標。

    據了解,十四五期間,百聯資控旗下將會推出更多的存量更新項目,且均是百聯集團旗下位于上海市中心區域的核心資產。未來三年,隨著開發改造進入尾聲,將會有更多項目投入運營使用,加上新建的集商業、辦公、公寓及酒店多種業態于一體的長沙百聯購物公園,百聯資控項目開發總體量將過百萬平方米,迎來資產管理規模的跨越式增長。

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    六大產品線各具特色優勢

    規模化的擴張下,針對城市級別及所在商圈的不同,需要匹配不同的且定位相對清晰的產品線,百聯資控這次有備而來。

    基于存量物業的基礎條件,區域規劃、結合城市發展和市場趨勢,根據不同客群的需求,同時,又依托于百聯集團雄厚的資產和卓越的商業運營能力,致力于創新性地構建和實踐商業、辦公、公寓等多元業態融合戰略。百聯資控形成了社區商業、體驗式購物公園、主題產業園、精品創意辦公、體驗型公寓、時尚街區獨特風格的產品線體系。

    程大利指出,“百聯資控目前的發展重心為三大產品線,即精品創意辦公、社區商業、體驗式購物公園,項目即將陸續面世,其商業選址主要以資本回報率為前提,集中于上海及周邊城市”。

    “百空間BAIwork”創意辦公產品線

    精品創意辦公即“百空間BAIwork”創意辦公產品線,是以精品特色樓宇、社區為載體,高品質、高顏值、功能配備齊全、服務完善的個性化辦公空間。

    目前,已有貴州路263號、光復路127號、四川中路133號、天津路55-60號、楊樹浦路147號、淮安路668號、萬航渡路1384弄12號七個項目投入運營。

     “%莘薈BAImunity”社區商業產品線

    “%莘薈BAImunity”社區商業產品線的代表項目是北寶興路624號,是一座將冷鏈倉庫打造成商業、辦公、公寓多個業態于一體的社區商業。

    改造完成后,該項目將蛻變為集生活集市、餐飲、休閑娛樂、兒童親子、健身醫美、運動休閑等為一體的全新活力社區型購物中心。

    體驗式購物公園產品線—長沙百聯購物公園

    將于2021年開業的長沙百聯購物公園是集公寓、酒店、商墅、商業、辦公為一體的代表項目,也是百聯資控打造的首個“購物公園BAIpark”商業綜合體旗艦項目。

    “長沙百聯購物公園是百聯資控進軍商業綜合體的初次嘗試,雖然過程中遇到了不少困難,成功需要定力和堅持,無論是管理層,還是團隊,都對項目充滿了信心”,程大利表示。

    據悉,該項目位于長沙空港新城,總建筑面積約24.3萬㎡,與已經開業2年的百聯奧特萊斯購物廣場隔街相望,不過雙方的目的性消費定位不同,長沙百聯購物公園更加注重消費者的娛樂休閑體驗方式,開業后雙方形成錯位經營,以1+1>2的商業形態,構成區域內獨有的“商業共融價值生態圈”。

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    全產業鏈不動產平臺提升資產價值

    “作為百聯集團‘一核三柱’戰略中的必不可少的重要組成部分,百聯資控承載著實現百聯集團核心資產開發后的資產資本化、資本證券化的重要使命”,程大利如此強調。

    “也正因如此,百聯資控打造了兩大平臺——資本管理平臺和商業管理平臺,分別具有資本管理和營運管理兩大職能,最終實現資本為資產賦能。”

    具體到實際運營中,百聯資控的資本管理平臺以基金、類REITs等金融工具為載體,通過吸納市場化人才、實施市場化運作機制,加速推動金融創新及存量資產的證券化;商業管理平臺則承擔集團體系內、外項目改造、營運管理和資產管理的職能。

    對內管理項目,對外輸出管理,逐步形成以招商、運營、市場推廣三駕馬車為核心的自主商管運營體系。在商業資本化運作仍存在不少挑戰的當下,百聯資控通過兩個平臺的高效協同,通過資本+資產+運營的專業化運作,最終形成具有(基金)管理/開發/運營于一體的大資管模式,進一步盤活、優化、挖掘、提升存量資產的價值。

    據程大利透露,從2021年開始,百聯資控旗下的百聯百世基金將推出第一支不動產基金,在未來逐步擴大規模至100億+,并借助私募基金和類REITs等金融工具,搭建匹配項目特征的資本化結構方案,包括金融工具的選擇、結構化方案、基金期限和退出時點等,盡快形成資本管理平臺和商業管理平臺相輔相成的閉環,跑通模式、最終形成“自我造血”的機能。

    百聯資控之所以有這樣清晰的目標規劃,源于對商業與資本市場趨勢的敏銳洞察和判斷。

    在程大利看來,因為歐美的金融市場比較成熟,金融工具比較豐富,孵化出了像美國西蒙、新加坡凱德等具備完全產業鏈功能的大型資產管理集團。“雖然國內的金融工具和產品都還沒有那么豐富,諸多品牌處于孵化過程中,但隨著未來公募REITs等金融工具的推出,那些做好準備沉淀已久的頭部企業,一定會迎來新的機遇。”

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    結束語

    顯然,經過不斷的探索,百聯資控已經有了一套比較成熟的方法論。同時,在具體的實踐操作上也累積了不少經驗,并通過一個個存量改造項目的落地,也讓城市變得更加美好。

    程大利告訴《聯商網》,“百聯資控將朝著’具有全周期資管能力的全產業鏈不動產平臺’的目標奮力前行,為商業資產資本化運作探索一條可鑒之路。”

    機會一定是留給有準備的人,對百聯資控和程大利來說,已經做好了充足的準備。

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    搜鋪資訊 責任編輯:周松平
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