• 梁晶:上坤商用結合自身業務特點,將做到三個“精”

    2020-12-03 18:47:00

    一場疫情,打亂了所有人的既定步伐。

    在2020觀點商業年會的現場,各大商業地產企業掌舵者、金融機構掌門人熱議紛紛,對于如何重構商業市場發表了自己的一番見解。

    有樂觀者將這次疫情形容為商業地產的一次“中年危機”。誠然,在地產行業下行時期,疫情帶來的經濟停擺讓眾人倍感壓力。

    也有人認為,這次疫情給了地產人一個安靜的“反思期”。無論是近在眼前的疫情,還是稍遠一些的全球局勢、經濟轉型等,有待思考的問題還很多。

    無論面臨著怎樣的境況,觀點商業年會上更多聽到的,仍是積極的聲音。上坤集團助理總裁兼商用資產事業部總經理梁晶,正是其中一個堅定的“看多派”。

    在年會期間接受觀點地產新媒體專訪時,梁晶表示:“疫情除了帶來階段性的困難和危機之外,同樣還有更多的機遇,只是看我們是否做好準備,并主動去擁抱變化。”

    梁晶指出,上坤商用結合自身的業務特點,將做到三個“精”:針對完全不同類別的項目,發現并確定“精準的客戶定位”;延續上坤基因,創新并深化“精致的產品打造”;通過“精細的運營管理”保證高質量運營。

    一個商業項目能否得到市場認可,歸根結底是通過人流量和消費量來實現。后疫情時代下,消費者對于實體商業提出了新的要求,大健康、智能化、大數據等嶄新元素紛迭而至。

    而梁晶提出的“三精”理論,則恰好是把握住了商業地產的本質所在。

    “從基層做起”

    “上坤在2010年成立,成立之初,我們就決定要持續深耕商業領域。”梁晶介紹說,上坤一直著力在打造均衡的地產業務組合,以住宅物業是核心業務,實現規模化增量,商業及綜合用途物業開發運營為輔,賦能資產和存量。“長期主義”是上坤一直秉持的信念。

    從最初的一個個小型文創園區、社區商業開始,從開發建設到招商營運、資產管理……回首過往,梁晶笑稱,上坤的商業是“從基層做起的”,以商家和顧客為師,精研商業經營之道。

    如今十年過去,上坤已經擁近10個處于不同階段的商用物業組合,包含商業、辦公、酒店、綜合體等等,大部分項目位于寸土寸金的上海。

    或許也是得益于這種“商住平衡”之道的熏陶,梁晶對于商業地產的判斷和分析往往有著更為宏觀的視角。“危里有機,疫情居家期間,大家對生活和消費有更多思考。在這種情況下,好的產品、好的消費場景跟生活場景,可能會更為大家所感知,商業地產也是如此。”

    憑借對傳統住宅業務發展軌跡的觸類旁通,梁晶對于商業地產有了更多思考。他指出,從“粗放”到“精細”的不僅是住宅,商業更是如此;而從“同質化”到“差異化”,則是企業打造核心競爭力的方式。

    梁晶認為,如果為了一味的準求規模而不斷開發新項目是不負責任,很多時候客戶的真實需求沒有得到充分的研究和滿足,很多項目更多是千篇一律的狀態。

    “從客戶的角度出發,如今線上、線下各種消費渠道越來越多,僅看上海這個市場,大大小小的商業中心已經幾近飽和狀態。如何通過獨特的主題、通過特殊的消費場景去形成客戶黏性,這是疫情之后會更加突顯的問題。”

    身處“內容為王”的時代,能夠深入且精準地切中消費群體的“爽點”和“痛點”,決定著一個商業項目的成敗。而想要做到這一點,往往不是簡單依靠一些時尚元素,或者某些精致的空間設計就能夠實現的。

    在梁晶的商業“方法論”中,他將商業地產項目成功總結成為一個“3CS”產品模型,主題(Concept)、空間(Space)、客群(Customer)、場景(Scene)、內容(Content)和服務(Service)六大要素之間環環相扣,最終保證了實現成功。

    “一個商業項目的成功,往往不來自于某一個單緯度的成功,而是在于整個閉環的形成,一以貫之并做到極致。”

    梁晶表示,上坤會盡可能站在消費者的角度,隨著年輕的“90后”和“Z世代”已經成為消費主流,關注新興群體的需求應該成為商業地產人的必修課。

    “先番”迭代

    梁晶口中的“變化”,如今已經開始不斷落地。

    據了解,上坤如今提出了一條名為“先番”的產品線,目的正是為了適應已經到來的新消費趨勢。

    關于新產品線的名稱由來,梁晶笑稱,“先番”聽起來可能比較二次元,但其實來源于英文“New Fans”(新社群)的音譯,所表達的是上坤對于打造商業項目的一種新思路。

    “當今社會特別是后疫情時代,人與人之間物理距離已經不那么重要,更重要是心靈之間的聯系,而圍繞共同興趣愛好價值觀形成的聯系即是社群,以體驗為核心的新商業應更多圍繞著社群去打造。”梁晶補充說,上坤從拿到項目開始,核心思考的不是項目周圍有哪些人、哪些項目,而是考慮到底要吸引什么樣的人群,進而再根據這類人群的特點和項目本身特質去做。

    梁晶表示,這與當前互聯網的趨勢是相契合的。在他看來,在大數據、5G時代,時間和距離的限制已經越來越小。依托于社群,可以通過高頻的線上活動來形成社群粘性和社群聚集,進而傳導至線下,形成更多消費和體驗。

    根據上坤的規劃,先番系列中具體囊括了“先番城”、“先番小鎮”、“先番薈”、“先番中心”等系列產品。盡管各自的定位及規模不同,但相同的是,這四種“先番”項目均圍繞社群打造。梁晶介紹,以明年初即將開業位于上海閔行區的七寶先番城為例,是在一個10萬平米的地鐵上蓋商業綜合體,其區別于傳統商業,針對區域內對生活品質有較高要求的年輕白領和年輕家庭,以自然探索主題場景打造“社交客廳”,融合了共享辦公、主題酒店、文創書店、美食集市等一系列復合功能,并與跑團、音樂節、脫口秀等內容相結合,形成一周七天,一天24小時不間斷的社群新生活。

    “就是不斷去思考、不斷去嘗試,我更希望我們的團隊,尤其是90后、95后能夠以“玩”的心態去做商業,先要自己玩開心了,才有可能讓顧客滿意。”

    不得不說,追求差異化和精細化確實有利于形成獨有的市場競爭力,但從另一個角度來看,這或許也讓上坤商用面對規模和速度時需要有所取舍。

    對于這一點,梁晶有自己的態度:“對于商業地產而言,我們很難簡單通過規模的大小做出評價,質的維度遠重于量,上坤商用追求的是有質量的持續增長。”

    同時他也指出上坤商用經歷了十年的沉淀和積累,接下來會以“商住聯動,輕重結合”的體系化路徑加速發展,目前開發及運營中的商用資產規模已經超過100億。接下來,力爭通過卓越的開發及運營能力為資產賦能,成為“行業領先的全流域商用資產管理平臺”。

    在上坤的理解中,所謂的快速增長一定是建構在理念不斷更新、產品不斷升級的基礎上,從而才能做出消費者滿意,并具有良好資產回報的商業項目。“在同一地段,無論是人流量還是銷售額,出租率亦或租金,我們往往都能夠比周邊同類型項目高出20%-30%。”

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    搜鋪資訊 責任編輯:周松平
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