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    上海購物中心2020年度發展報告:新建新開32家

    2020-04-15 15:26:00

    上海購物中心根據上海市政府有關商業發展的總體要求,致力于提升“上海購物品牌”的影響力,充分發揮上海購物中心在商業零售服務領域中的創新性、地標性、時尚性的引領作用,努力改善消費環境,提升服務品質,積極探索業態創新,成為國內外優秀品牌的首選地,為繁榮消費市場、滿足消費需求、推動消費升級發揮了主導作用。

    一、2019年購物中心新開情況

    1、購物中心新開情況

    根據實地考察核實和有關網絡數據分析,2019年新開購物中心(含3萬平方米以上改造升級的購物中心)共42家,(見附表),其中存量改造升級10家,商業建筑面積47.7萬平方米;新建新開32家,比2018年減少6家。總商業建筑面積287.56萬平方米,比2018年減少78.78萬平方米,但新開面積239.86萬平方米,與2018年持平。

    其中,新開商業建筑面積20萬平方米以上有1家(青浦萬達茂24.7萬平方米),占新開商業建筑面積的10.2%;10-20萬平方米有7家,占新開商業建筑面積的33%;5-10萬平方米有17家,占新開商業建筑面積的45%;3-5萬平方米有7家,占新開商業建筑面積的11.8%。

    2019年新開購物中心不同面積比例圖

    2、既存購物中心總量及分布情況

    2019年剔除存量改造項目,新增加32家,商業建筑面積239.86萬平方米,截止2019年底,3萬平方米以上的既存購物中心共290家,總商業建筑面積2200.4萬平方米。其中,中心城區共有143家,商業建筑面積1073.66萬平方米,占總面積48.8%;城郊區40家,商業建筑面積375萬平方米,占總面積17.04%;遠郊區107家,建筑面積為751.74萬平方米,占總面積34.16%。

    20萬平方米以上的特大型購物中心有15家,包括陸家嘴上海中心、五角場萬達廣場、月星環球港、仲盛世界商城、百聯中環購物中心、江橋萬達廣場、陸家嘴正大廣場、閔行萬象城購物中心、閔行愛琴海購物中心、長寧龍之夢購物中心、長寧龍湖虹橋天街、五角場合生匯、七寶萬科廣場、世界跨境城、青浦萬達茂。

    上海各區域商業面積分布情況

    3、各區分布情況

    截止2019年底,購物中心數量最多的是浦東新區達66家,其次是閔行區38家,黃浦區31家,靜安區21家,嘉定區20家,徐匯區19家,青浦區18家,其他區15家以下。

    從新開購物中心數量上看,浦東新區最多,達到8家,閔行區達到6家,寶山區達到5家,這主要是與人口導入區有關。從分布情況看,新開購物中心市中心各區只增加1-3家,主要向郊區、開發區和旅游休閑區擴展。

    上海各區域商業項目分布情況

    二、2019年購物中心經營情況

    根據上海市商業信息中心相關數據和部分購物中心的抽樣分析統計,2019年經營規模總額為2010億元,同比增10.5%,增幅比上年微降,占全市社會消費品零售總額14.9%,比上年增加了0.54個百分點。既存購物中心同比增5.2%,比上年微降0.3個百分點。2019年購物中心對社會總消費品零售總額的貢獻率,如圖:

    2019年購物中心經營規模20億元以上的超過30家,比上年增加了8家,占既存購物中心總數10%。其中50億元以上的有6家,分別是國金中心、月星環球港、恒隆廣場、豫園商城、百聯青浦奧萊、五角場萬達廣場;經營規模20~50億元的超過25家,分別為上海環貿、上海新天地、上海萬象城、佛羅倫薩小鎮、第一八陌伴、百聯中環購物中心、港匯恒隆廣場、長寧龍之夢、虹口龍之夢、周浦萬達商業廣場、百聯南方購物中心、九百城市廣場、正大廣場、百聯西郊購物中心、百聯又一城購物中心、百聯南橋購物中心、仲盛世界商場、七寶萬科廣場、合生匯、興業太古匯、中庚漫游城、靜安大悅城、奕歐來、江橋萬達廣場等。30家購物中心的經營規模占總經營總額的50%以上。

    三、2019年上海購物中心顯現以下特點:

    1、新開和改造項目相比2018年呈現雙降。

    2019年上海新建開業的購物中心32家,比上年減少6家,這是自2017年以來連續三年呈減少趁勢,表明上海新開購物中心從大幅度快速增長轉向穩健發展。

    一些商業地產投資開發商運營商根據市場形勢不再偏面追求快速開店,而是更加穩妥,趨于理性,條件環境不成熟寧可不開或推遲晚開,如南翔印象城、東渡蛙城、天安千樹、百聯祟明商業廣場、元祖夢世界、上海夢中心、LoVE@大都會、大寧久光城等原計劃在2019年開業,為了更好地適應消費者市場需求,創造更好的業態布局,均推遲到2020年開業。

    2019年的存量改造也比2018年的21家減少了一半。

    2、 社區型和超大型購物中心經營規模呈現雙增。

    2019年新開購物中心繼續向郊區社區、開發園區發展,浦東新區、閔行區和寶山區新開社區型購物中心數量占全市新開數量的60%,根據統計分析,2019年社區型購物中心經營規模增幅達20%;超大型及經營規模20億元以上的大型購物中心因業態功能齊全,品牌資源足,環境地段好,充分發揮集客吸客能力強的優勢,經營規模增幅達11.5%,這些購物中心數量雖占總數的10%,但經營規模占整個經營規模總額的50%以上。

    3、購物中心業態創新和知名品牌首店能級雙升。

    各購物中心為適應新的消費需求,高度重視新型業態引進和創新,積極引入沉浸式體驗式消費形態,手工制作、懷舊場景、文化藝術、書法繪畫等進駐購物中心,增強了顧客身臨其境的體驗感。

    為滿足城居消費者向往大自然,生態植物肌膚美容的體驗,知名本土品牌林清軒與購物中心合作,堅持宏揚本土文化,利用獨有的祖傳秘方,以山茶花植物精油獨特的護膚美容體驗效果,受到消費者親睞;許多購物中心重視綠色環境空間再造,七寶萬科、百聯又一城、百聯世紀購物中心建造了別具一格的屋頂花園,給消費者園藝插花載培的體驗;百聯中環、百聯金山購物中心將屋頂改造成特色體驗菜園,讓消費者帶上家人孩子體驗摘果種菜的樂趣;一些有條件的購物中心引入小型動物寵物園,到2019年底共有二十家購物中心引入十二家品牌寵物店:嘉定中信泰富萬達廣場,晶耀前灘,悠方,九亭金地,浦東旭輝引入了Mr Zoo小小動物園,上海愛琴海引入了摸摸樂萌寵樂園,上海維璟廣場引入了屋頂田園漫步寵物派,龍湖虹橋天街引入了JOLI ZOO茱莉室內動物主題樂園,上海第一八佰伴引入了ZooIung zoolung嘟嚕嘟嚕萌寵樂園,大寧國際商業廣場,金橋國際,大華虎城奧萊,開元地中海引入了萌寵社(小型),仲盛世界引入了亞馬遜公園,長風大悅城引入了萌寵小屋(小型),BFC引入了萌小萌(小型),嘉定大融城,靜安大融城引入了我愛萌寵(小型),金橋大拇指廣場引入了沐溪小屋寵物派對互動體驗館,百聯中環購物中心引入了撩寵樂園。

    購物中心為了提升品質,提高集客能力,各購物中心均加大力度引入國內外知名品牌,由于購物中心經營環境,服務設施不斷提升,人氣旺盛,吸客能力強,成為國內外品牌商首選地。據RET睿意德、中商數據統計分析,2019年境內外共有986個各類品牌首店進入上海,其中近80%的品牌首店入駐購物中心。

    凱德、瑞安、新鴻基、恒隆、嘉里、華潤、崇邦、百聯、新世界等在滬上擁有多家優質商場的海內外大集團首店入駐表現尤為亮眼,其外資背景的購物中心占比高達62%,以333家重點知名品牌為指數統計,連為一體的新天地街區與新天地時尚表現最為突出,港匯恒隆廣場、上海K11、BFC外灘金融中心并列亞軍,上海來福士、新天地廣場并列季軍,興業太古匯、靜安大悅城、美羅城、靜安嘉里中心、長寧來福士、上海合生匯、新世界城、ifc國金中心并列殿軍。2019年新開業的眾多新項目中,BFC、ITC、華潤時代廣場、晶耀前灘、虹橋麗寶樂園、Tx淮海年輕力中心、白玉蘭廣場、港匯恒隆廣場表現最為耀眼(排名不分先后),尚未開業的南翔印象城MEGA,金橋啦啦寶都,大寧久光城,虹口北外灘來福士,天安千樹廣,SIFS靜安國際中心堪稱首店收割機。

    4.數字化營銷與文創lP新國潮呈現齊頭并進。

    購物中心對數字化轉型普遍高度關注,認識到數字化轉型的必要性,近60%的購物中心對于行業數字化動態有了深入了解,許多購物中心已在運用數字化手段進行會員管理和線上營銷。購物中心對于數字化轉型中組織轉型的重要性也建立了清晰的認知,有70%的企業認為組織轉型對于企業的數字化轉型至關重要。

    LuOne凱德晶萃廣場、華潤時代廣場、金橋國際商業廣場、長泰廣場、近鐵廣場、第一八佰伴、第一百貨商業中心、百聯又一城、百聯中環、森蘭商都、寶山花園城、美羅城、合生匯、百聯南方、百聯西郭、百聯世博園、百聯曲陽購物中心等三十多家購物中心開展數字化營銷,線上會員管理,云店直接營銷,在這次前所未有的疫情下,線下實體遭受巨大損失,及時開展線上營銷自救,彌補損失,顯現了運用數字化手段的功能作用。

    作為深受消費者,尤其是年輕消費者喜愛的文創IP得到了許多購物中心的引入推廣,以國貨國潮為主題的文創lP受到廣大年青人的追捧,靜安大悅城、徐匯綠地繽紛城、虹橋麗寶樂園、上海機遇中心IP MALL等企業充分運用文創IP開展以國學國貨國潮的情感體驗活動,吸引了眾多年輕顧客,有效地增加了流量,聚集了人氣,達到了文創IP賦能購物中心。

    四、2020年上海擬新開購物中心及趨勢展望

    據多方信息核對和調查統計,2020年上海3萬平方來以上的商業地產項目加上存量改造升級項目的面積為253.08萬平方米。其中2020年計劃新開業3萬平方米以上購物中心27家,新開數量明顯低于上年;商業建筑面積238.38萬平方米(見附表),與上年實際新開持平,20萬平方米以上2家,面積42.6萬平方米;10-20萬平方米7家,面積97.68萬平方米,5-10萬平方米10家,面積67.2萬平方米;3-5萬平方米8家,面積30.9萬平方米。其中浦東新區5家,普陀區、青浦區各4家,靜安區3家,閔行區、嘉定區各2家,徐匯區、虹口、寶山區、松江區、長寧區、奉賢區、崇明區各1家。2020年購物中心存量改造3萬平方來以上的有3家,面積為14.7萬平方米。

    2020年上海購物中心將呈現以下趨勢特點:

    1.新開購物中心受疫情影響,進度總體放慢,但亮點多。

    南翔印象城、東渡蛙城、青浦綠地繽紛城、張江海豚灣、北外灘來福士等原計劃上半年開業的將推遲到下半年。在2020年新開的30家購物中心中(含3家存量改造),將近三分之一的項目已進行了長時間的籌劃,均有各自的亮點特色,南翔印象城MEGA引入450多個全業態品牌,整體空間打造獨具匠心,生態花園,健身跑道,冰場體驗,超級影院,兒童樂園構成超級體驗中心;靜安國際中心集濱河夜生活,古建風貌,文化藝術于一體,打造潮流、摩登、品味、藝術相融約購物中心;大寧久光城環形的屋頂花園,中庭波光流線,成為大寧商圈亮麗風景線;天安千樹堪稱立體花園,每一露臺均有綠樹,成為獨樹一幟的美景;Love@大都會以“愛”為主線,將美妝、美食、美童、娛樂為一體;東渡蛙城的水景瀑布,森林梯田,成為獨一無二的“氧吧景觀”。

    更值得一提的,位于國家會展中心西側的聯美集團新虹橋項目,總建筑面積140萬平方米,匯集了超五星酒店、高級商務辦公樓、多種文化藝術娛樂、境內外高端品牌購物體驗,是虹橋商務區最大的超級商業綜合體,借助進口博覽會的優勢,首期12萬平方米的城市奧萊中心將于年底前試營業。這些購物中心的陸續開業,將為消費者提供豐富多彩的消費體驗場景。

    聯美集團新虹橋項目

    2.疫情過后將出現新一輪的重組調整。

    這次新冠病毒疫情對實體商業沖擊非常大,相當一部分生命力不強的小微品牌商關門歇業,將直接影響一些功能不齊,設施陳舊,原本經營不佳的單個商業實體,很難挺過這次疫情的沖擊,可能出現商業項目的轉讓兼并,調整重組,更多地轉向綜合經營能力強,有規模有實力的頭部企業。一些以輕資產管理為強項的運營商在新一輪重組調整中一展身手。

    在新一輪的調整中,商業實體企業更多地轉向以滿足民生健康家庭生活,居民生活必需品的社區型購物中心。 

    3.業態布局、空間環境適應疫后消費新趨勢。

    根據多家研究機構的調研以及眾多業內人士對疫后消費的看法,這次新冠病毒疫情雖然對實體商業產生巨大沖擊,但整個消費市場和消費信心的基本面仍是向好,通過政府和企業共同努力,二季度全上海市開展“五五”購物節,進一步擴大“上海購物”品牌影響力,消費市場將會較快得到恢復增長。

    但疫后消費者的消費習慣和消費需求將發生變化,隨著人們對健康衛生的重視,大健康產業以及與健康相關的消費業態得到創新發展,開放式運動帶動戶外運動用品的體驗消費;賦予健康知識、健身體驗消費將得到親睞;宅家防疫培養了和睦的家庭生活以及學習情趣,購物中心帶有私域性的家庭聚會及特色餐飲,敬老親子活動,琴棋書畫插花布藝體驗活動將促進家庭消費升級,這些消費趨勢促使購物中心重視新的業態布局,創造新的消費空間滿足疫后消費者新的需求。

    新的需求以及人們對衛生環境的重視,需要重塑和改造購物中心的空間環境,街區式開放型的購物中心更受消費者喜歡,對“盒子式”封閉式空間環境的改善提出了新的要求,屋頂花園、屋頂跑道、屋頂菜園、屋頂娛樂設施及開放式屋頂電影成為消費者的重要體驗場所。

    4.數字化管理,智能化營銷日趨重視。

    隨著5G技術的普及,購物中心的數字化轉型勢在必行。一些數字化運用比較早的購物中心,在這次新冠病毒疫情下的線上營銷,會員管理均做得有聲有色,雖然線下實體門店門可羅雀,冷清有加,銷售凋零,但線上與會員互動不斷,不僅彌補損失,培養了會員的高粘性和忠誠度,而且維護提升了企業形象,為日后回歸線下實體打下了流量基礎。

    可以預料,通過疫情的沖擊洗禮,購物中心對數字化運用越來越重視,將加速購物中心數字化轉型的步伐,加大對數字化運用的投入。

    購物中心數字化轉型不盡盡是單純數據的運用,而是通過數據化信息化將購物中心的“人、貨、場”成為一個系統,在“場”內通過數據、視頻實施遠程的設施設備運行監控,達到效率最大化;同時通過網絡信息給自己的會員以及周邊的消費者分析畫象,推送購物中心內各品牌業態的服務場景和信息,形成互動,開展智慧營銷、精準營銷。

    通過網絡互動交流擴大線上流量,利用各種形式和活動將線上流量吸引到線下,聚集有效客流,實現流量變現。廣受90后、00后喜愛的文創IP展,以國潮國貨國學為特征的場景體驗,是吸引粘牢顧客,增強顧客情感體驗互動,聚集人氣流量的重要途徑和新型業態,將得到越來越多的購物中心運用,以提升購物中心的運營能級。

    (來源:上海購物中心協會)

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    搜鋪資訊 責任編輯:陳寧輝
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